加盟創(chuàng)業(yè) 選址是關(guān)鍵

　　選擇創(chuàng)業(yè)，自己做老板是許多人的夢想，而選擇加盟連鎖是被公認(rèn)的一種低風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)模式，這也是越來越多的人開始選擇投資加盟開店的原因了。但是只要是投資就必定存在風(fēng)險(xiǎn)，一方面加盟主對項(xiàng)目的籌劃是否可行，如何理解加盟主對項(xiàng)目的定義，這是選擇加盟連鎖的創(chuàng)業(yè)者首要考慮的問題。另一方面，作為以零售為主的項(xiàng)目投資，選址更是關(guān)鍵。所謂“一步隔三市”就是最好的說明。 2005年年底蘇泊爾在全國二、三級城市啟動了“蘇泊爾生活館”零售終端項(xiàng)目，該項(xiàng)目計(jì)劃在三年內(nèi)完成1000家的加盟連鎖店的開拓工作。目前通過近半年的運(yùn)營試點(diǎn)，首批加盟連鎖店實(shí)現(xiàn)了盈虧平衡，并且有望在2006年年內(nèi)收回前期投資。其中選址是作為加盟第一條件納入管理流程中。那么蘇泊爾生活館在一年中的運(yùn)營中有哪些選址的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒呢？

　　選址是一種投資

　　每次和準(zhǔn)加盟商交流的時(shí)候，會發(fā)現(xiàn)加盟商往往會對項(xiàng)目本身關(guān)注很多，而容易忽略選址問題。根據(jù)統(tǒng)計(jì)許多夭折的項(xiàng)目中有80%是因?yàn)檎也坏胶线m的地點(diǎn)開業(yè)而造成的，。

　　生活館項(xiàng)目在啟動之初，我們就對原有的一些專賣店進(jìn)行了研究，這些專賣店大多都是由經(jīng)銷商自發(fā)開設(shè)的，出發(fā)點(diǎn)很簡單：下面開店上面辦公，以代理批發(fā)為主，順帶進(jìn)行零售。由于代理批發(fā)對于地點(diǎn)基本上沒有個(gè)準(zhǔn)，每天前來購買的消費(fèi)者寥寥無幾，在零售這塊的收益嚴(yán)重的入不敷出，因此選址成為生活館項(xiàng)目首要考慮的大問題。

　　事實(shí)也如此，前期在斟選的30家加盟商中竟然只有3家順利的找到了合適的店面。原因很多：面積符合要求的，但是地段很偏僻；地段好的沒有空門面；位置好的，房租高的驚人；地段、房租合適的，面積和門頭又小的可憐。許多加盟商在遺憾之余，都會感慨的說一句話：“沒想到店面這么難找。”

　　的確，每天尋求創(chuàng)業(yè)的人遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于店鋪的數(shù)量，這樣的一種不平衡性，讓店面變得一種稀缺的資源。只要經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，這樣的不平衡性也將永遠(yuǎn)繼續(xù)下去。一個(gè)最容易說服的理由就是：好的商鋪永遠(yuǎn)不會是空的。

　　所以選擇好的店鋪也是一種投資。如果說連鎖加盟的項(xiàng)目是一粒種子，那么店鋪則是肥沃的土壤，要想創(chuàng)業(yè)成功，這兩者缺一不可。

　　選址要兼顧專業(yè)性

　　選址不能孤立的定義為一個(gè)簡單的商鋪，作為一個(gè)成熟的項(xiàng)目，選擇適合自己的商鋪才能是投資效益最大化。為此蘇泊爾生活館項(xiàng)目調(diào)出全國十多個(gè)城市、上百家終端近年來的銷售數(shù)據(jù)，通過盈虧平衡的分析再結(jié)合零售點(diǎn)的最佳購物環(huán)境方案，得出了項(xiàng)目最佳的店鋪指標(biāo)為：50平米、月租金5000元左右、上下結(jié)構(gòu)店面寬度不低于4米。有了標(biāo)準(zhǔn)后，生活館項(xiàng)目將提供給加盟商非常完整的《選址指導(dǎo)書》就可以有針對性的對地址進(jìn)行指標(biāo)性的勘察：

　　1.店址周邊商圈調(diào)查

　　通過商圈調(diào)查，可以了解目標(biāo)區(qū)域內(nèi)影響生活館經(jīng)營的主要因素，如交通狀況、人流和車流情況、商圈周邊社區(qū)及人口狀況、聚客點(diǎn)分布、競爭對手情況等信息。只有綜合考慮商圈內(nèi)各種因素對生活館未來經(jīng)營的幫助與威脅，才能做出是否設(shè)店的決策。

　　2.生活館經(jīng)營預(yù)測

　　經(jīng)營預(yù)測的目的是通過對目標(biāo)商圈的具體立地開設(shè)蘇泊爾生活館的一般費(fèi)用（如房屋租金、運(yùn)營費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、裝修折舊、員工工資等）的測算，結(jié)合綜合毛利率，估算出開設(shè)生活館的預(yù)計(jì)投資額及盈虧平衡點(diǎn)。

　　3.立地條件調(diào)查

　　除了城市、商圈的選擇外，立地的選擇同樣重要。立地條件選擇得好，可以確保蘇泊爾的品牌形象輸出、招徠顧客、防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如是否具備大面積的外立面及門口場地、消防安全設(shè)施是否到位、內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理等等。

　　案例：某電器商場開業(yè)失敗的案例。

　　該商場位于杭州市中河路與鳳起路口，開業(yè)于2004年2月底，三層，使用面積2663.1平方米，租金313萬/年，單位面積3.22元/天·平方，按開業(yè)時(shí)宣傳說是“最接近武林商圈的”連鎖家電賣場。該店在店址選擇上主要有兩方面問題：

　　1.商圈方面，雖然緊靠主干道，但是幾乎沒有自然人流。

　　該店址座西向東，面臨中河（高架）路，南面50米是鳳起路，交通流量比較大，但以機(jī)動車和非機(jī)動車為主，周邊沒有大型成熟社區(qū)，顧客前往購物主要通過步行、騎自行車及乘坐公交。平時(shí)過往行人非常少，人流主要集中在鳳起路高架以東的環(huán)北小商品市場附近，店址門口經(jīng)過的人流，平時(shí)每小時(shí)不高于500人。

　　2.立地條件方面

　　首先，高架對外立面形象的遮蔽。高架橋面與店址所在群樓高度差不多，在加上橋側(cè)護(hù)欄，車流經(jīng)過店址前方，基本上看不到該商場的外立面廣告；而在地面上無論是沿鳳起路由東往西行進(jìn)或是沿中河路由南向北行進(jìn)，都被高架阻隔視線，無法看到該商場的外立面形象。

　　其次，內(nèi)部結(jié)構(gòu)的不合理。該店址的結(jié)構(gòu)從平面圖上看，進(jìn)深小，面寬大，呈“啞鈴”狀，中間部分由于考慮通道等問題，實(shí)際利用率很低，所以過道有點(diǎn)擁擠；店址的北側(cè)一部分，由承重墻隔斷，必須從二樓下樓梯或者從一樓出門到隔壁才能到達(dá)。

　　第三，是門口的有花壇阻礙，行人進(jìn)出不方便。

　　該商場開業(yè)3個(gè)月的銷售僅有3000多萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于選址較成功的平均將近7000萬元的成績。正是由于該店址不在人流動線上、相對比較孤立、周邊家電消費(fèi)氛圍差、物業(yè)結(jié)構(gòu)不理想等選址問題，導(dǎo)致了開業(yè)一年半以來，資源投入大、產(chǎn)出少，經(jīng)營吃力的被動局面。

　　由此可見，優(yōu)越的商圈、立地條件是蘇泊爾生活館得以正常運(yùn)營的前提條件，細(xì)致的選址工作可以避免由于商圈不適宜、立地條件存在缺陷等因素給生活館所帶來的威脅。

　　值得慶幸的是，經(jīng)過嚴(yán)格的審核，蘇泊爾生活館前期試點(diǎn)的加盟店都取得了非常好的經(jīng)營業(yè)績，非常有意思的是，幾乎所有的店在開業(yè)當(dāng)天都能取得不菲的業(yè)績，這些“不請自來”的消費(fèi)者，讓加盟商都覺得奇怪，這也許就是嚴(yán)格選址帶來的第一份禮物吧。