代理商 結(jié)合本地市場(chǎng)特點(diǎn) 抓住潛在商機(jī)

　　代理商和廠家關(guān)心房地產(chǎn)形勢(shì)的角度不同，代理商更關(guān)心本地市場(chǎng)的房地產(chǎn)變化。比如北京的家電代理商，主要關(guān)心的是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況和走勢(shì)，因?yàn)楸本┦袌?chǎng)不好，對(duì)他影響很大，反過(guò)來(lái)對(duì)其它城市市場(chǎng)的形勢(shì)就不是特別關(guān)心。在當(dāng)前形勢(shì)下，對(duì)于代理商來(lái)說(shuō)，關(guān)注房地產(chǎn)還是要著重于觀察本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)三條線的變化，即普通商品房，商業(yè)地產(chǎn)和酒店式公寓以及保障性住房。

　　第一條線是關(guān)注普通商品房。房地產(chǎn)限購(gòu)主要針對(duì)的是住宅性商品房，所以商品房受房地產(chǎn)調(diào)控影響最大。對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，如果本地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)在漲，交易活躍，成交量比較大，那就是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)，應(yīng)該借此機(jī)會(huì)抓緊營(yíng)銷和推廣，因?yàn)榉績(jī)r(jià)也不會(huì)一直漲，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，或者政策的變化，可能會(huì)出現(xiàn)動(dòng)蕩和起伏，這就需要在商品房市場(chǎng)比較好的時(shí)候抓住機(jī)會(huì)。如果本地區(qū)商品房受到了嚴(yán)格的限制，交易量急劇萎縮甚至停滯，就應(yīng)該把更多的著眼點(diǎn)放在其它類型的房源，或者現(xiàn)有商品房居住人群對(duì)于家電產(chǎn)品的改善型需求和升級(jí)換代需求上。

　　第二條線是關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和酒店式公寓。房地產(chǎn)限購(gòu)政策主要針對(duì)的是普通商品房，四五十年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)性地產(chǎn)和酒店式公寓不在此次的限購(gòu)范圍之內(nèi)。雖然受住宅市場(chǎng)影響，一直比較受投資型客戶青睞的非限購(gòu)項(xiàng)目，如寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓等，在這波市場(chǎng)調(diào)整中也出現(xiàn)短暫的成交量下滑的趨勢(shì)。但從2008和2011年以來(lái)的兩輪調(diào)控情況來(lái)看，一線城市核心地段的非限購(gòu)高端公寓一直具有非常強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，價(jià)格從未下降。所以，從未來(lái)幾年的長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，一線城市核心地段的酒店式公寓也許還將維持上行態(tài)勢(shì)，這些商業(yè)地產(chǎn)的精裝修配套也應(yīng)該作為代理商關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)。

　　第三條線是關(guān)注保障性住房。現(xiàn)在看來(lái)這條線的關(guān)注度要更高一些，適合于商品房房地產(chǎn)市場(chǎng)下降的一些地區(qū)，主要是東南沿海和大中城市。這些地區(qū)一方面是商品房交易量下降，銷售價(jià)格下滑，另外一方面是有一些財(cái)力去建設(shè)保障性住房，當(dāng)?shù)卣袥](méi)有財(cái)力去搞保證性住房建設(shè)，中央是有指標(biāo)可考核的。一般來(lái)說(shuō)，保障性住房可以細(xì)分為三種類型，一種是限價(jià)房，一種是經(jīng)濟(jì)適用房，又分成好多品類，包括合作建房，公司內(nèi)部建房，原來(lái)建的比較多，但是從當(dāng)前的情況和今后的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，更多的是第三種類型的住房，即作為主體的公租房和少量的廉租房。代理商更多是要去關(guān)注公租房，前面所說(shuō)的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房，一般來(lái)說(shuō)是不會(huì)有裝修的，也不會(huì)配備家電，頂多是簡(jiǎn)單地配套一些煙灶。而反過(guò)來(lái)說(shuō)，公租房和廉租房肯定是要配套家電的，這對(duì)于代理商來(lái)說(shuō)是個(gè)機(jī)會(huì)。

　　所以代理商研究本地經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，區(qū)域市場(chǎng)的變化和發(fā)展，主要是關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。而代理商關(guān)注房地產(chǎn)的參考指標(biāo)主要取決于當(dāng)?shù)厣唐贩糠績(jī)r(jià)變化的情況，如果商品房房?jī)r(jià)下降，銷售萎縮，就應(yīng)該更多地關(guān)注保障房，如果商品房還處于成長(zhǎng)中，處于發(fā)展階段，就應(yīng)該更多地關(guān)注商品房。保障房關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)該是放在公租房和廉租房上。另外，還要與廠家一起，做好工程市場(chǎng)的營(yíng)銷，如果能夠把工程市場(chǎng)做好，招投標(biāo)參與的好，機(jī)會(huì)就把握住了，而且如果能夠得到廠家的配合，在這方面也會(huì)取得較大的增長(zhǎng)。

　?。ㄘ?zé)編 趙志偉）